Os preços da habitação estão em alta, mas as avaliações da banca vão em sentido oposto. Mais que uma crise, o desencontro de valores reflecte as cautelas dos bancos.
Os bancos estão a ser mais conservadores e cautelosos no valor que atribuem às casas para efeitos de empréstimo. O Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou ontem que, pelo terceiro trimestre consecutivo, os apartamentos e as moradias do Continente têm vindo a valer cada vez menos, segundo os parâmetros dos avaliadores bancários. No primeiro trimestre de 2008, o metro quadrado da habitação era valorizado, em média, em 1220 euros, o que traduz um decréscimo de 0,9 por cento em relação ao trimestre anterior, e de 1,5 por cento em termos homólogos (ver gráfico nesta página).
Mas se, para efeitos de hipoteca bancária, a tendência é de contracção, o mesmo não se verifica em termos do valor de habitação praticado pelo mercado. Segundo o índice confidencial imobiliário (ICI) - que recorre à informação disponível no portal imobiliário LardoceLar.com, que reúne a oferta de mais de 395 mil fogos de 1400 empresas de mediação e promoção imobiliária -, o mês de Março registou uma valorização mensal de 1,7 por cento, algo que já não se verificava desde Maio de 2005. Também a valorização média anual, que compara a taxa e variação dos últimos 12 meses face aos 12 meses anteriores, subiu pelo décimo mês consecutivo, atingindo em Março os 1,6 por cento. Em termos de variação homóloga, o ICI atingiu em Março os 3,3 por cento.
Assim, a descida do valor médio de avaliação bancária do imobiliário estará mais relacionada com a conjuntura económica que afecta o mercado financeiro, e não tanto com uma quebra significativa do valor das habitações. Aliás, nos últimos’ inquéritos, coordenados pelo Banco de Portugal, as maiores instituições financeiras assumem claramente que estão a adoptar critérios mais apertados na concessão de empréstimos a empresas e particulares.
O drama do subprime
O aperto de critérios por parte dos bancos (ver texto na página 3) está relacionado com a crise nos mercados financeiros, que desde o último Verão fez disparar o custo do dinheiro para as próprias instituições e para os particulares, aumentando o risco de incumprimento por parte das famílias. A esta dificuldade imediata junta-se uma outra, mais difícil de medir, que é a de perceber se a crise gerada pelo mercado hipotecário de alto risco, o chamado subprime, não vai acabar por levar as maiores economias mundiais a um forte abrandamento económico ou mesmo a uma recessão. A confirmar-se este cenário, isto significa maior deterioração das economias das famílias (maior desemprego, menos aumentos salariais), o que deixa os bancos com forte exposição a este tipo de crédito numa situação difícil.
É por causa da nova realidade económica que os bancos estão a ser mais cautelosos na principal garantia do crédito à habitação, que é a própria hipotecado imóvel, tendo sempre presente a desvalorização que sofrerá, o que depende muito do tipo e localização do imóvel A avaliação é fundamental para cumprir outra condição de segurança dos actuais empréstimos, que consiste em emprestar menos que o valor de aquisição. Cada vez menos empréstimos bancários financiam 100 por cento o valor de aquisição. A maior empresta 60/80 e 90 por cento, sendo que vão agravando as condições do próprio empréstimo sempre que a diferença entre o montante emprestado e o valor da avaliação do imóvel se distancia.
Euforia pertence ao passado
O "aperto" das exigências contrasta com a euforia do início da década de 2000, altura em que, como recorda Reis Campos, presidente da Federação de Construção, as instituições faziam avaliações muito generosas, contando muitas vezes com a previsível valorização no futuro, de modo a poder acomodar não só o financiamento da casa, mas também a compra de recheio e até de automóveis.
Essa euforia pertence ao passado, até porque, ao contrário dos anos de valorização constante do parque habitacional, em boa parte gerado pela falta de oferta em termos de arrendamento, o cenário actual é completamente diferente, em que alguns segmentos e algumas localizações continuam a valorizar-se, mas depois há um conjunto alargado de imóveis que se desvaloriza, em especial nas zonas periféricas.
Por outro lado, e além da envolvente macroeconómica mais desfavorável, tem-se verificado um decréscimo considerável de construção de novas habitações. O que neste momento existe à venda é, portanto, um número muito mais elevado de imóveis usados/antigos, cujo valor vai diminuindo com o passar dos anos. Esta situação é ainda agravada pelo facto de grande parte dos imóveis à venda se concentrar nas zonas periféricas das grandes cidades, que cresceram desordenadamente a partir da década de 80, e são exactamente aquelas que sofrem maiores desvalorizações.
A habitação medida pela banca
Média das avaliações ronda os 1220 euros por m2
O valor médio das avaliações dos apartamentos manteve-se praticamente estável no primeiro trimestre do ano corrente, situando-se ligeiramente acima dos 1260 euros por metro quadrado. Mas, para os avalistas das instituições financeiras, o mesmo não aconteceu com outro importante segmento do mercado: de acordo com o inquérito do Instituto Nacional de Estatística, o preço das moradias degradou-se no período em análise, passando de cerca de 1155 euros por metro quadrado para 1125 euros. No agregado, e ainda de acordo com o estudo revelado pelo INE, o valor médio da avaliação bancária à habitação em Portugal caiu 0,9 por cento no trimestre, situando-se nos 1220 euros por metro quadrado. A queda em relação ao período homólogo do ano anterior é de 1,5 por cento. Numa perspectiva mais dilatada, a avaliação bancária recuou para os níveis do terceiro trimestre de 2006.
Banca reage à turbulência dos mercados
Concessão de crédito com regras mais apertadas
Num inquérito realizado em finais de 2007, os bancos portugueses assumiam estar a "aplicar critérios bastante mais restritivos na aprovação de empréstimos" a empresas e a particulares. E, mais importante ainda, admitiam reforçar essas restrições no primeiro trimestre de 2008.
Critérios mais exigentes significam, neste caso, a aplicação de spreads (margem do banco) mais altos, maior rigor nas avaliações de imóveis dados como garantia hipotecária e melhor avaliação da capacidade financeira para cumprimento da dívida, além de outras exigências complementares, como a indicação de fiadores. As instituições financeiras justificam a necessidade de aperto de critério com a "turbulência nos mercados financeiros", que teve início ‘no Verão do ano passado’, e que lhes afectou a capacidade de obtenção de fundos. As instituições que participam no inquérito sobre o mercado de crédito, as mais relevantes a operar no país, reconhecem que "têm enfrentado algumas dificuldades em obter financiamento nos mercados por grosso, em particular na emissão de títulos de dívida e na titularização de empréstimos", dificuldades que se reflectem depois na sua actividade com os clientes.
Os resultados do inquérito sobre a evolução do mercado de crédito no primeiro trimestre de 2008 deverão ser divulgados nos próximos dias, mas confirmarão, certamente, as previsões negativas feitas em finais de 2007, uma vez que a crise financeira internacional se agravou nos primeiros meses deste ano.
Em relação ao último trimestre de 2007, os bancos assumiram que foram mais exigentes nos empréstimos a pessoas e particulares, ao nível dos spreads aplicados em todas as classes de risco (e não apenas nas de maior risco), na maturidade contratual negociada (prazos mais longos) e que reduziram os montantes concedidos nalguns segmentos do mercado.
PREÇOS NA GRANDE LISBOA CONTINUAM A SER OS MAIS ALTOS DO PAÍS
Valores médios da avaliação na Região Centro caem 4,9 por cento
O valor médio da avaliação bancária desceu no primeiro trimestre de 2008 em todas as regiões do país. De acordo com a informação ontem veiculada pelo INE. e tendo em conta as regiões NUT III, só o Grande Porto está na média nacional, com um valor médio do metro quadrado da habitação a valer 1227 euros; acima da média estão as regiões da Grande Lisboa (1564 €/m2), do Algarve (1555 €/m2), do Baixo Mondego (1274 €/m2), do Alentejo litoral (1338 €/m2) e da Península de Setúbal (1283 €/m2).
Em termos homólogos, a desvalorização mais intensa aconteceu na Região Centro (que perdeu 4.9 por cento), logo seguida pela região de Lisboa e Vale do Tejo, em que o valor médio da avaliação caiu 3.2 por cento, e do Alentejo, com uma queda de 3.1 por cento. As regiões do Algarve e do Norte apresentaram contracções mais modestas, na ordem dos 0.5 e 0.1 por centro, respectivamente.
Voltando às regiões NUT III e às variações trimestrais, o mapa não pode ser todo pintado a vermelho, já que se registaram acréscimos em 13 das 28 regiões plano.
A subida mais acentuada registou-se na região do Douro, cuja valorização atingiu 7,8 por cento no primeiro trimestre do ano. O metro quadrado para habitação estava avaliado em 806 euros no primeiro trimestre de 2003; cinco anos depois, o mesmo metro quadrado vale 1048 euros.
O relatório divulgado pelo INE revela também qual tem sido a tendência de valorização da avaliação dos bancos em termos de tipos de casa. A dispersão de valores foi mais acentuada nos apartamentos do que nas moradias. Os apartamentos T1 foram os que mais desvalorizaram (desceram 2,9 por cento face ao trimestre anterior) mas continuam a registar os valores mais elevados (1479 €/m2). Seguem-se-lhes os dos apartamentos T2 (1283 euros/metro quadrado), que diminuíram 0,3 por cento face ao trimestre anterior.
No caso das moradias, registaram-se descidas em todas as tipologias, com realce para as moradias T2, com 4,8 por cento de variação trimestral, e para as T5 ou superior, que desceram 4,3 por cento.
Apartamentos usados em pior situação
Casas à venda durante meses e meses, se não anos
A compra e venda de casa foi desde sempre apontada como uma das mais importantes transacções que as pessoas fazem na vida. Esta importância traduz-se num processo de decisão quase sempre complexo, obrigando a ver muitas casas e a comparar muitas mais características.
Mas se este processo já era complexo e demorado, agora é-o ainda mais. “As pessoas demoram muito mais tempo a decidir”, confirma o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), José Eduardo Macedo. Porquê? "Porque o acesso ao crédito está ainda mais complicado", sentencia.
A necessidade de financiamento dos potenciais compradores - e mesmo dos promotores que posteriormente vão vender - acaba por estar, assim, na base de um mercado que tem vindo a acentuar uma tendência cada vez mais visível: as casas destinadas ao segmento alto e muito altos são vendidas com mais facilidade; as casas usadas e as destinadas a um segmento médio, e médio baixo, normalmente situadas na periferia, demoram muito mais tempo a vender. “Os compradores das casas muito boas não têm tantos problemas de liquidez. O que aparece no mercado nesse segmento é escoado com muito mais facilidade. Já o resto...” José Eduardo Macedo nem precisa de terminar a frase: a percepção de que os anúncios de casas à venda se multiplicam pelo país, e que estão colocados nas varandas e nas janelas por cada vez mais tempo, meses e meses, senão anos, é generalizado. E agora nem o segmento cooperativo, normalmente menos exposto a estas oscilações de mercado, está a escapar ao fenómeno. As cooperativas também estão a ter dificuldades em vender as fracções que têm em stock e até já começam a ter necessidade de recorrer à publicidade, o que não era habitual.
Os últimos dados divulgados pelas empresas do sector imobiliário revelam que entre 70 e 80 por cento das casas que estão à venda pertencem ao segmento dos usados. É esta preponderância que justifica duas coisas que podem parecer antagónicas à primeira vista: são as casas usadas que são mais difíceis de vender; mesmo assim, em termos percentuais, o maior volume de transacções feitas (que ronda as 200 mil por ano) pertencem ao segmento de usados.
O mercado de usados assume particular relevância no sector imobiliário por ser ele uma espécie de locomotiva, que atrasa ou empurra as transacções. As pessoas precisam de mudar de casa -porque mudam de emprego, por alterações da vida em familiar (casamentos, divórcios, constituição de famílias) - e muitas vezes só podem comprar uma nova quando vendem aquela que habitam. - As permutas de casa ajudam, aliás, a engrossar o número de transacções imobiliárias que, nos últimos anos, tem rondado as 200 mil.
O presidente da Federação Portuguesa dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas, Manuel Reis Campos, recusa-se a aceitar que existe no mercado um problema de excedente de oferta. "Não há casas a mais, até porque o ritmo de construção tem vindo a abrandar desde 2000. Se em 2000 foram construídos 114 mil fogos, desde há três anos para cá que o número de construções anda à volta das 70 mil", argumenta, para sublinhar que o que existe é, antes, um acentuado decréscimo da procura.
Reis Campos, que é também vice-presidente da Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia (que fazem avaliações imobiliárias), explica que foi a banca quem mudou “e muito” o seu modo de estar neste mercado. “Todos nos lembramos do tempo em que a banca assegurava cem por cento do financiamento das casas e fazia campanhas onde afirmavam que emprestava para a casa e ainda ofereciam um cheque para a mobília”. Hoje em dia já não é assim. Imagino que a tendência será até a de se aproximarem mais dos critérios de avaliação para efeitos de património tributável, em que está estabelecido que, para efeitos de imposto, a avaliação deve estar nos 85 por cento do valor de mercado", argumentou.
Manuel Roberto
Luísa Pinto e Rosa Soares
in “Público” - Terça-feira, 6 de Maio 2008
Albufeira
O primeiro-ministro, José Sócrates, o ministro da Economia e Inovação, Manuel Pinho, e vários membros do gabinete do chefe do Governo violaram a proibição de fumar no voo fretado da TAP que ligou Portugal e Venezula e que chegou às cinco horas da manhã de ontem a Caracas (hora de Lisboa, 23h30 na capital venezuelana). O assunto foi muito comentado durante o voo por membros da comitiva empresarial que acompanha Sócrates e causou incómodo a algum pessoal de bordo.
Contas do projecto PESCE (Práticas Gerais e Económicas de Cessação Tabágica na Europa) indicam que um decréscimo no consumo de três por cento até 2030 permitiria ao serviço Nacional de Saúde poupar 7,5 milhões de euros, em custos directos com doenças muito prevalentes na população fumadora.
Plano Estratégico aposta no arrendamento e reabilitação
