Arrendamento por Cinco Anos... Pode Valer Só por Cinco Meses?

“Celebrei um contrato de arrendamento para habitação a termo certo (por cinco anos) para vigorar a partir de 1 de Julho.
Ao quinto mês – e porque felizmente arranjei emprego noutro lugar – escrevi, a conselho de um amigo, uma carta ao proprietário nestes termos:
“Por motivos de ordem pessoal, venho por este meio solicitar o fim do contrato de arrendamento”.
O proprietário diz que, como o contrato foi por cinco anos, terei que pagar as rendas que faltam – do sexto mês até ao final do contrato.
Acho isto uma violência.
Que direitos é que tenho?
Terei de pagar 4 anos e um mês de renda, que é o que falta para atingir o fim do contrato?”

J.O. – Silgueiros

1. O contrato com prazo certo está hoje regulado nos artigos 1095 e ss do Código Civil.
2. No que toca à denúncia pelo arrendatário, diz o nº 2 do artigo 1098 do Código Civil:

“Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário
pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma
antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo
essa denúncia efeitos no fim de um mês do calendário gregoriano”.

3. E o nº 3 do artigo reza o seguinte:

“A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à
cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao
período de pré-aviso em falta”.

4. Aplicando a vertente hipótese à norma do nº 2 do artigo 1098, temos que:
4.1. O período mínimo de ocupação efectiva do local arrendado é de seis meses,
4.2. A denúncia pelo arrendatário tem de ser efectuada com 120 dias de antecedência
4.3. Logo, feita ao 5º mês do contrato, terá de cumprir os 120 dias: o contrato vigorará por mais 4 meses (em números redondos), devendo desocupar o locado a 28 de Fevereiro deste ano.
4.4. Se entregar as chaves antes, terá de pagar de qualquer modo os meses que faltam até completar os 120 dias que terá de observar como período de antecedência para a denúncia. Se o tiver largado em fins de Dezembro, terá de pagar mais dois meses de renda. – Janeiro e Fevereiro.
5. Não colhe, em nosso entender, a interpretação segundo a qual só após seis meses de ocupação poderá ser efectuada a denúncia, o que obrigaria a uma permanência – ou ao pagamento de rendas – de, pelo menos, 10 meses.
6. O período mínimo de permanência ou ocupação efectiva, no direito anterior, era de 90 dias.
E é também à luz do correspondente preceito da LA (Lei Anterior) que deve ser interpretado o artigo 1098 do LN (Lei Nova).

EM CONCLUSÃO:

1- Celebrado um arrendamento a prazo certo por 5 anos, em 1 de Julho de 2006, esse arrendamento terá de durar, pelo menos, 6 meses, ou seja, até ao final de Dezembro de 2006.
2- Há, porém, necessidade de o arrendatário notificar o arrendador com, pelo menos, 120 dias de antecedência para pôr termo ao contrato.
3- Denunciado o contrato ao quinto mês, a denúncia só valerá depois de decorrerem 120 dias após a notificação: logo, feita no 1º dia de Novembro, o arrendamento manter-se-á até 28 de Fevereiro de 2007.
4- Se, porém, o arrendatário entender entregar as chaves antes dessa data, terá de arcar com o pagamento de rendas até ao fim de Fevereiro de 2007, ou seja, terá de suportar na íntegra as rendas até Fevereiro pº fº.
5- O que não tem é de cumprir os 5 anos de contrato, como pretendia o proprietário.

Mário FROTA
presidente da apDC - associação portuguesa de Direito do Consumo