[ Diretor: Mário Frota [ Coordenador Editorial: José Carlos Fernandes Pereira [ Fundado em 30-11-1999 [ Edição III [ Ano XII

terça-feira, 13 de fevereiro de 2007

Estabelecimento Comercial: Locação - Com ou Sem Comunicação?

“Nos casos de cessão ou concessão de exploração estabelecimento comercial - há ou não a obrigatoriedade de se consumir a operação ao proprietário ao prédio ou àquele que o tenho dado de arrendamento?
É que há tribunais que dizem que sim, outros que dizem que não. E as dúvidas instalam-se.
Sou estudante de direito e não sei para que lado me devo virar. E os esclarecimentos que colho também não são “esclarecedores”.”

M. J. – Porto

1. As relações em causa não se enquadram na óptica do direito do consumo, já que consumidor é só, nos termos do nº 1 do artigo 2º da Lei 24/6, de 31 de Julho,

“… todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos
quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com
carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de
benefícios.”

2. Ademais, se na sua Universidade houver a cadeira de “arrendamento”, qualquer que seja a disciplina em que se insira, não há melhor do que indagar do professor e assistente, que ministram o ensino, que solução perfilhar.
3. Porém, para obviar razões – e excepcionalmente -, ofereceremos a solução que hoje tem até consagração legal, como segue:

3.1 A locação (cessão ou concessão de exploração) de estabelecimento acha-se agora regulada no artigo 1109 do Código Civil:

“1- A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele,
em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele
instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias
adaptações.
2- A transferência temporária e onerosa de estabelecimento
instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve
ser-lhe comunicada no prazo de um mês
.”

4. No nº 2, por conseguinte, se diz (e a regra é - neste particular - inovadora, conquanto tal se defendesse já na doutrina – com argumentos convincentes) “mas deve ser-lhe comunicado no prazo de um mês”.
5. A regra transcrita no número anterior constitui excepção – no que toca ao prazo – a uma das obrigações dos direitos do locatário previstas na alínea g) do artigo 1038 que dispõe:
“são obrigações do locatário…. Comunicar ao locador, dentro de
quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando
permitida ou autorizada”.

6. A não comunicação tempestiva – ou o não reconhecimento do locatário do estabelecimento como tal – constitui fundamento de resolução, ou seja, de extinção do contrato por incumprimento por parte do arrendatário-locador do estabelecimento. Cfr. a alínea c) do nº 2 do artigo 1083 do Código Civil que prescreve:

“É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou
consequência, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,
designadamente quanto à resolução pelo senhorio:

c) a cessão, total ou
parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita,
inválida ou ineficaz perante o senhorio”.

7. O certo é que numa situação como a que é objecto da consulta – se não se efectuar a comunicação dentro do prazo previsto (um mês) ou quem tenha dado de arrendamento o prédio ou não reconhecer o beneficiário da cessão, como tal – esta seria ineficaz perante o proprietário (…).
Donde, o fundamento para a extinção do contrato de arrendamento por preterição dessa obrigação, ou seja, da obrigação de comunicar a operação mercantil efectuada.

EM CONCLUSÃO:
1. Na cessão ou concessão de exploração de estabelecimento mercantil (locação de estabelecimento), a lei obriga expressamente que a comunicação do acto se faça em um mês.
2. Tanto o arrendatário-locador como o locatário do estabelecimento poderão transmitir o facto ao arrendador.
3. Se se omitir a comunicação, haverá fundamento, causa ou motivo para o proprietário (…) propor acção de despejo por virtude de tal se achar previsto na alínea c) do nº 3 do artigo 1083 do Código Civil em vigor.
4. Só não haverá lugar à acção de despejo se o proprietário (…) reconhecer o beneficiário da cedência como tal.

Mário FROTA
Presidente da apDC - associação portuguesa de Direito do Consumo

4 comentários:

oakleyses disse...

air max, longchamp handbags, polo ralph lauren, michael kors outlet, tiffany and co, michael kors outlet, burberry outlet, polo ralph lauren outlet, christian louboutin, michael kors outlet, ray ban sunglasses, air max, louboutin, prada outlet, nike shoes, michael kors outlet, michael kors outlet online sale, kate spade handbags, tiffany and co, tory burch outlet, prada handbags, nike free, coach outlet, louboutin shoes, coach purses, chanel handbags, gucci outlet, longchamp outlet, longchamp handbags, coach factory outlet, oakley sunglasses, coach outlet store online, oakley sunglasses, louboutin outlet, oakley sunglasses cheap, true religion jeans, kate spade outlet, rolex watches, jordan shoes, ray ban sunglasses, burberry outlet, michael kors outlet

oakleyses disse...

michael kors, new balance pas cher, hollister, longchamp, nike free pas cher, michael kors uk, nike free, air jordan, true religion outlet, abercrombie and fitch, north face, sac guess, sac longchamp pas cher, polo lacoste, lululemon outlet online, vanessa bruno, nike air force, sac hermes, ray ban pas cher, mulberry, nike air max, air max, ralph lauren, oakley pas cher, michael kors pas cher, nike roshe run pas cher, nike tn, vans pas cher, air max, true religion jeans, timberland, hollister, ray ban sunglasses, converse pas cher, air max pas cher, sac burberry, polo ralph lauren, louboutin, north face, true religion outlet, hogan outlet, nike blazer

oakleyses disse...

bottega veneta, chi flat iron, valentino shoes, hollister, ferragamo shoes, lululemon outlet, new balance shoes, oakley, timberland boots, air max, nike trainers, ghd, nike roshe run, iphone 6 cases, p90x, vans shoes, nike huaraches, insanity workout, birkin bag, nike roshe, mcm handbags, wedding dresses, jimmy choo outlet, beats by dre, reebok outlet, mont blanc, soccer shoes, longchamp, hollister clothing store, mac cosmetics, celine handbags, herve leger, baseball bats, giuseppe zanotti, soccer jerseys, north face outlet, instyler, asics running shoes, abercrombie and fitch, babyliss pro, north face jackets, nfl jerseys

oakleyses disse...

karen millen, converse shoes, swarovski crystal, swarovski, ugg outlet, vans, marc jacobs, hollister, pandora charms, converse, rolex watches, toms shoes, pandora charms, montre homme, ralph lauren, air max, gucci, ugg, cheap uggs, ugg, thomas sabo, uggs, louboutin, wedding dresses, ugg pas cher, links of london, juicy couture outlet, pandora jewelry, coach outlet store online, supra shoes, sac lancel, ray ban, abercrombie, ugg boots, juicy couture, ugg boots clearance, ugg, uggs outlet