Estabelecimento Comercial: Locação - Com ou Sem Comunicação?

“Nos casos de cessão ou concessão de exploração estabelecimento comercial - há ou não a obrigatoriedade de se consumir a operação ao proprietário ao prédio ou àquele que o tenho dado de arrendamento?
É que há tribunais que dizem que sim, outros que dizem que não. E as dúvidas instalam-se.
Sou estudante de direito e não sei para que lado me devo virar. E os esclarecimentos que colho também não são “esclarecedores”.”

M. J. – Porto

1. As relações em causa não se enquadram na óptica do direito do consumo, já que consumidor é só, nos termos do nº 1 do artigo 2º da Lei 24/6, de 31 de Julho,

“… todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos
quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com
carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de
benefícios.”

2. Ademais, se na sua Universidade houver a cadeira de “arrendamento”, qualquer que seja a disciplina em que se insira, não há melhor do que indagar do professor e assistente, que ministram o ensino, que solução perfilhar.
3. Porém, para obviar razões – e excepcionalmente -, ofereceremos a solução que hoje tem até consagração legal, como segue:

3.1 A locação (cessão ou concessão de exploração) de estabelecimento acha-se agora regulada no artigo 1109 do Código Civil:

“1- A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele,
em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele
instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias
adaptações.
2- A transferência temporária e onerosa de estabelecimento
instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve
ser-lhe comunicada no prazo de um mês.”

4. No nº 2, por conseguinte, se diz (e a regra é - neste particular - inovadora, conquanto tal se defendesse já na doutrina – com argumentos convincentes) “mas deve ser-lhe comunicado no prazo de um mês”.
5. A regra transcrita no número anterior constitui excepção – no que toca ao prazo – a uma das obrigações dos direitos do locatário previstas na alínea g) do artigo 1038 que dispõe:

“são obrigações do locatário…. Comunicar ao locador, dentro de
quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando
permitida ou autorizada”.

6. A não comunicação tempestiva – ou o não reconhecimento do locatário do estabelecimento como tal – constitui fundamento de resolução, ou seja, de extinção do contrato por incumprimento por parte do arrendatário-locador do estabelecimento. Cfr. a alínea c) do nº 2 do artigo 1083 do Código Civil que prescreve:

“É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou
consequência, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,
designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
…
c) a cessão, total ou
parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita,
inválida ou ineficaz perante o senhorio”.

7. O certo é que numa situação como a que é objecto da consulta – se não se efectuar a comunicação dentro do prazo previsto (um mês) ou quem tenha dado de arrendamento o prédio ou não reconhecer o beneficiário da cessão, como tal – esta seria ineficaz perante o proprietário (…).
Donde, o fundamento para a extinção do contrato de arrendamento por preterição dessa obrigação, ou seja, da obrigação de comunicar a operação mercantil efectuada.

EM CONCLUSÃO:
1. Na cessão ou concessão de exploração de estabelecimento mercantil (locação de estabelecimento), a lei obriga expressamente que a comunicação do acto se faça em um mês.
2. Tanto o arrendatário-locador como o locatário do estabelecimento poderão transmitir o facto ao arrendador.
3. Se se omitir a comunicação, haverá fundamento, causa ou motivo para o proprietário (…) propor acção de despejo por virtude de tal se achar previsto na alínea c) do nº 3 do artigo 1083 do Código Civil em vigor.
4. Só não haverá lugar à acção de despejo se o proprietário (…) reconhecer o beneficiário da cedência como tal.

Mário FROTA
Presidente da apDC - associação portuguesa de Direito do Consumo