Conferência Nacional da “Nova Legislação do Imobiliário”

Terminou com chave de ouro uma conferência que primou pela excelência dos prelectores e reuniu a adesão de mais de 400 participantes oriundos de todo o país.

Por iniciativa da apDC - associação portuguesa de Direito do Consumo -, sociedade científica de intervenção que à promoção dos interesses e à protecção dos direitos do consumidor se vota, a que se associaram a AICCOPN - Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas do Norte - e a APMIP - Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal -, realizou-se no Porto, no aconchegante auditório da segunda das associações, a CONFERÊNCIA NACIONAL “NOVA LEGISLAÇÃO DO IMOBILIÁRIO”.

A actividade de promoção imobiliária

O primeiro dos temas “A actividade de promoção imobiliária – pressupostos e condições”, versado pela Drª Leonor Assunção, do novel Instituto Nacional da Construção e do Imobiliário, revelou aspectos novos, tomados já em consideração após a primeira consulta aos parceiros sociais, no que toca à actividade da promoção imobiliária, cujo regime se adoptará, pela vez primeira, em Portugal.

De entre tais novidades, o facto de a garantia dos imóveis se subdividir em elementos
- estruturais
- não estruturais (elementos construtivos e instalações técnicas e canalizações)
- e acabamentos

de, respectivamente, de 10, 5 e 2 anos.

Também revelou os termos em que o contrato obrigatório de seguro decenal se celebrará, dele ficando excluídas as moradias unifamiliares pelos prémios exorbitantes a que se sujeitariam.

Mas o seguro só se deferirá se houver estudos prévios e consequentes de natreza geotécnica e geotérmica.
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O contrato de promoção imobiliária
A segunda das comunicações coube à Profª Manuela Maia Rebelo, da Universidade Portucalense, que contemplou o contrato de promoção imobiliária (sem autonomia, porém, no quadro negocial da compra e venda) e do complexo de obrigações a que qualquer dos contraentes se sujeita. As novidades reflecte-as o projecto de diploma legal como as que emergem de um distinto tipo de relacionamento com o consumidor, de molde a proteger convenientemente a parte mais débil na relação negocial.
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O contrato de mediação imobiliária – problemas e soluções
A comunicação que se seguiu, a cargo da Drª Mónica Pereira Ferreira Gomes, incidiu sobre o contrato de mediação imobiliária e seus mais frequentes desvios.

A exposição, de altíssimo nível, mostrou um domínio das questões práticas, tanto de banda dos consumidores como dos mediadores, o que a enriqueceu sobremaneira.

O contrato-promessa de compra e venda - hipóteses de inexistência de licença de utilização

No período da tarde, uma exposição muito segura sobre as peculiaridades do contrato-promessa, não só no seu enquadramento tradicional, como no que toca ao regime que ora se pretende instituir da caução em caso de inexistência de licença de utilização para barrar os excessos de que têm sido vítimas os consumidores.

O prelector, Dr. Nuno Bizarro, da Universidade Portucalense, tratou do tema com uma segurança extraordinária, o que contribuiu, como sucedeu, aliás, com os demais conferencistas, para o êxito do evento.

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Compra e venda de imóveis – o contrato de seguro decenal
Por se não haver obtido a aquiescência da Federação Nacional dos Cooperativas de Habitação Económica, que detém invulgar experiência neste particular, o Prof. Mário Frota, da Universidade de Paris XII e do Centro de Estudos de Direito do Consumo de Coimbra, apresentou em detalhe o regime do seguro decenal, tendo-se socorrido quer dos elementos técnicos facultados, ao tempo, pelo saudoso Dr. Barreiros Mateus, quer pelas apólices em circulação no mercado tanto da Metrópole, como da Zurich para apresentar os termos em que se processam os seguros decenais, aspectos que países como a França já superaram há decénios.

Não oferece contestação que a “socialização do risco” não encarecerá desmesuradamente a habitação por prémios desmarcados de seguros do estilo: a experiência de mercado aí está a comprová-lo. E os preços da habitação, nas cooperativas, não são grandemente inflados por uma tal circunstância.
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A garantia legal das coisas imóveis - e das móveis incorporadas
A seguir, após a pausa para café, coube de novo ao Prof. Mário Frota intervir para se pronunciar acerca “da garantia legal das coisas imóveis e das móveis incorporadas”. Neste ensejo, deu a saber que a Lei das Garantias que abrange as relações de consumo – e tão-só – não foi anda suficientemente assimilada.

E que, por via disso, os tribunais continuam a dirimir conflitos, p. e., no caso das empreitadas, socorrendo-se da lei civil, que aplicam, deixando no limbo a lei das garantias que é a aplicável. Com o que se distorcem as soluções, errando-se o alvo.

Ademais, a Lei das Garantias no que toca à habitabilidade dos prédios também se aplica nas relações que tenham por objecto a locação de imóveis urbanos para habitação.

Regras que, pelo carácter de imperatividade que as enforma, não poderão ser derrogadas por mera vontade das partes nem por outro qualquer desígnio.

Trata-se, é bem de ver, de uma disciplina que escapa à generalidade dos juristas, em especial aos que se não sentem familiarizados com os textos em que assenta o direito do consumo.

Escalpelizou as garantias, na óptica da lei antiga e a da lei nova. E entende que a inclinação do INCI pelos dois anos de garantia dos acabamentos, fissuras, rebocos, etc., desprotege o consumidor e retirar-lhe-á direitos que a lei ora em vigor lhes atribui.

De resto, assinalou, o seguro decenal cobrirá só – e tão-só – as garantias contra danos estruturais, que não os dos elementos construtivos não estruturais, que cairão no manto da caução que a “lei nova” impõe aos consumidores / promotores ou só promotores.

Ofereceu um sem número de exemplos que permitem ter uma percepção adequada dos fenómenos, no mercado, e das soluções que tardam. E concluiu pela efectivação do direito através de estruturas expeditas que garantam uma breve (mas não menos segura) resolução das contendas ou pleitos judiciais.
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A problemática da avaliação dos imóveis para efeitos de IMI e a prova do preço efectivo da transmissão
De seguida, Pedro Marinho Falcão, da Universidade Portucalense, abordou o tema “a problemática da avaliação dos imóveis para efeitos de IMI e a prova do preço efectivo da transmissão”. Numa exposição eloquente – e muito bem estruturada – Marinho Falcão, através de uma concreta espécie de facto, questionou a linearidade das soluções da lei, a sua justeza e equidade e ofereceu soluções, reverberando as posições do legislador e as da administração fiscal, na origem, de resto, de todos os desacertos com particular gravame para a bolsa dos contribuintes.

A exposição foi muito aplaudida e as questões que em seguida se formularam, centradas ma problemática em debate, revelaram bem a importância do tema e das vias de solução que força é lograr.
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Encerramento
A encerrar a sessão, usou da palavra o Engº Ponce de Leão, do INCI, que expôs – de forma sucinta - a estratégia do departamento a que preside e da indispensabilidade do diálogo e da concertação para se buscarem as soluções mais exequíveis num sector que andou à deriva ao longo de um ror de anos e cuja disciplina não tem sido de fácil introdução.