Se houver fogo no "fogo", quem responde pelo fogo?

“Por causa desconhecida, presumindo-se, porém, que haja sido mercê de um curto-circuito no rés-do-chão, a arrendatária do 1º andar que ficou com o recheio todo inutilizado moveu acção contra o arrendatário do lugar de onde partiu o fogo.

E o do rés-do-chão entende que não tem nada a ver com isso e daí que não possa pesar sobre ele a responsabilidade.

Quem tem razão?”
MG – O. H.

1. Não há qualquer indicação a propósito do prédio de que se trata: se é ou não em regime de propriedade horizontal.

2. Se se tratar de prédio em propriedade horizontal, há que fazer actuar o seguro, já que o artigo 1429 do Código Civil reza o seguinte, sob a epígrafe “seguro obrigatório”:

“1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.”

3. Tratando-se de prédio de um só proprietário que dera de arrendamento as distintas fracções a arrendatários distintos, se não houver sido celebrado contrato de seguro susceptível de cobrir o risco de incêndio, afigura-se-nos que não pode ser assacada responsabilidade ao arrendatário, ao menos em princípio.

4. É ao locador que, nos termos do artigo 1074 do Código Civil, incumbe a realização de todas as obras de conservação, como segue:

“1. Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
2. O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
3. Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
4. O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra, e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
5. Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.”

5. Só poderá ser eventualmente responsabilizado o arrendatário se, sabendo que a instalação eléctrica apresentava defeito susceptível de provocar um qualquer curto-circuito, omitira tal comunicação ao arrendador, de harmonia com o que prescreve o artigo 1038 na sua alínea h):

“São obrigações do locatário:
Avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo …, desde que o facto seja ignorado pelo locador.”

6. Ademais, nos termos do nº 2 do artigo 1036, se for o caso, “quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.”

7. A responsabilidade civil, nestas hipóteses, não opera independentemente de culpa do agente (do que dá causa ao prejuízo), ou seja, não é objectiva ou pelo risco, antes terá de se basear na culpa, como resulta do artigo 483 do Código Civil, a saber:

“1. Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação.
2. Só existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei.”

7.1. A mera culpa pode consistir na simples omissão de um dever de cuidado ou diligência: desde que se preencha, obriga a responder quem deu causa aos danos materiais e/ou morais.

8. Se não se preencherem estes pressupostos, o arrendatário não pode ser chamado a responder, tanto quanto se nos afigura.

9. A responsabilidade objectiva cabe só a quem tenha a direcção efectiva de instalações “destinadas à condução ou entrega de energia eléctrica ou do gás”, nos termos do artigo 509 do Código Civil, o que não é o caso, porque não é nem o arrendatário nem o arrendador que detêm a direcção efectiva de que se trata.

EM CONCLUSÃO:

1. Não é, em princípio, responsável pelos prejuízos causados por um curto-circuito inevitável e imprevisível o arrendatário que manteve sempre o locado em condições de habitabilidade.

2. Não há aqui responsabilidade independentemente de culpa (ou pelo risco das instalações de energia) por parte do arrendatário.

3. O arrendatário só será responsável se se tiver apercebido de qualquer vício no prédio susceptível de provocar auto-circuito e não se haver proposto realizar as obras urgentes.

4. É ao arrendador que cumpre realizar as obras de conservação no locado – tanto ordinárias como extraordinárias.

5. Tratando-se de prédio em propriedade horizontal, é obrigatório o seguro contra incêndio, tanto das partes comuns como de cada uma das fracções autónomas.

6. A responsabilidade pelo risco (independentemente de culpa) cabe a quem detém a direcção efectiva da condução ou entrega da energia eléctrica, ou seja, a empresa distribuidora.

Mário FROTA

Presidente da apDC – associação portuguesa de Direito do Consumo