Actualização de rendas

O mero acordo de aumento de renda sem a observância de tais requisitos é nulo

“Aluguei um imóvel em 1976, entretanto, a senhoria faleceu tendo passado a pagar as rendas a um familiar até Abril 1995.
Pelo motivo de falecimento o imóvel foi doado à Stª Casa da Misericórdia de Setúbal.
Desde essa altura todos os anos têm sido feitas as actualizações da renda. Os representantes da Stª Casa foram avaliar o imóvel e propuseram um aumento de renda.
De 66€ propõem aumentar para 90€. Todas as reparações do imóvel foram feitas por mim (excepto os esgotos).”

Consumidor identificado – Palmela

1. A actualização da renda depende da iniciativa do locador.
2. O locador apenas pode promover a actualização da renda quando, cumulativamente,
2.1. exista avaliação do locado, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;
2.2. o nível de conservação do prédio não seja inferior a 3.
3. As rendas dos contratos celebrados em momento anterior ao da vigência do RAU, como é o caso, podem ser actualizadas até ao valor limite da contraprestação, calculado com base nos critérios definidos pelos artigos 32 e 31 da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro – renda anual = 4% do produto do valor da avaliação efectuada nos termos do artigo 38 do CIM, realizada há menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação que a própria lei prevê no seu artigo 33.

Renda mensal = (valor da avaliação x coeficiente de conservação x 4%) / 12

4. Ora, não tendo havido arbitramento do coeficiente correspondente ao nível de conservação do locado, não pode, em princípio, ser aumentada a renda. Porque as disposições são imperativas.
5. Há, porém, uma excepção, de resto prevista no DL 156/2006, de 8 de Agosto, no seu artigo 7º, sob a epígrafe dispensa de determinação.
Aí se estabelece:

“1 - Para efeitos de actualização do valor da renda, pode ser dispensada a determinação do nível de conservação quando o senhorio entenda que o prédio se encontra em estado de conservação bom ou excelente.
2 – O senhorio que entenda que o prédio se encontra em estado de conservação bom ou excelente entrega na CAM comunicação de que vai proceder à actualização da renda e do nível de conservação em que avalia o locado.
3 - O senhorio que use a faculdade concedida no presente artigo só pode actualizar a renda aplicando o coeficiente de conservação 0,9, correspondente ao nível de conservação 3.
4 – O comprovativo da comunicação prevista no nº 2 vale como determinação do nível de conservação, para os efeitos da alínea a) do nº 4 do artigo 38º do NRAU.
5 - O arrendatário, na resposta prevista no artigo 37º do NRAU, pode alegar que o estado de conservação é mau ou péssimo, caso em que o senhorio pede à CAM a determinação do nível de conservação.
6 – O coeficiente a aplicar à nova renda é o que resultar da determinação efectuada, deixando de se aplicar o limite previsto no nº 3.
7 - A alegação referida no nº 5 não prejudica o previsto no artigo 37º do NRAU, sendo a nova renda, quando venha a existir actualização, devida no mês seguinte à comunicação pelo senhorio do nível de conservação apurado e da renda respectiva.
8 - No prazo de 40 dias a contar da comunicação prevista no número anterior, o arrendatário pode denunciar o contrato, devendo desocupar o local no prazo de seis meses, e, não existindo,
neste caso, alteração da renda.”

6. Ora, ao que se nos afigura, nenhum dos procedimentos legais terá sido cumprido.
7. O facto de não haver sido constituída a Comissão Arbitral Municipal não seria obstáculo ao cumprimento dos procedimentos, se fosse o caso, dado que, nos termos do artigo 21 do DL 161/2006, de 8 de Agosto, as competências administrativas e de acompanhamento previstas no diploma em referência são atribuídas ao município.
8. Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo se outra solução resultar da lei: Código Civil – artigo 294.
9. Nem se olvide que as actualizações são susceptíveis de processar-se faseadamente, consoante os requisitos cabíveis a cada uma das hipóteses em concreto.
10. A cobrança de renda superior à devida constitui, ademais, crime de especulação: DL 28/84, de 20 de Janeiro, passível de pena de prisão de 6 meses a 3 anos e de multa não inferior a 100 dias.
11. As pessoas colectivas também são susceptíveis de penalidades, podendo requerer-se ainda a desconsideração da personalidade colectiva, a fim de se sancionar pessoalmente os seus responsáveis.
12. A participação dos factos puníveis deve ser encaminhada ao Ministério Público ou à ASAE – Autoridade de Segurança Alimentar e Económica.
13. Sendo nulo o negócio, terá de ser restituído tudo quanto houver sido prestado, mantendo-se as rendas até então praticadas com as actualizações anuais, se os requisitos para tal forem cumpridos.

Conclusão:
1. Não pode ser aumentada a renda praticada em um dado momento, com base em um qualquer acordo, se não forem observados os pressupostos enunciados na Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
2. Para o efeito é indispensável que:
- haja avaliação do locado, nos termos do CIMI;
- o nível de conservação do prédio não seja inferior a médio (estado que corresponde ao nível 3).
3. O nível de conservação terá de ser determinado por arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional e adstrito à Comissão Arbitral Municipal.
4. A lei dispensa, porém, a determinação do estado de conservação se o locador entender que o nível é excelente ou bom, mas nestes casos não pode aplicar-se senão coeficiente equivalente ao nível 3 (médio).
5. O que não dispensa o recurso a um procedimento que, no caso, se não verificou.
6. O mero acordo de aumento de renda sem a observância de tais requisitos é nulo por violar disposição legal de carácter imperativo – Código Civil: artigo 294.
7. A exigência de renda superior à legalmente devida subsume-se na moldura do crime de especulação – Lei Penal do Consumo – artigo 35.
8. A denúncia de tais práticas terá de ser deduzida perante o Ministério Público ou a ASAE – Autoridade de Segurança Alimentar e Económica.
9. A renda terá de ser reduzida aos níveis anteriores, sendo devidas as diferenças desde o momento em que o arrendatário as satisfez.
10. O facto de não ter sido constituída a CAM - Comissão Arbitral Municipal – não tira nem põe: as suas atribuições serão sempre, por força de lei, exercidas pelo Município – DL 161/2006, de 8 de Agosto: “as competências administrativas e de acompanhamento previstas neste decreto-lei são atribuídas ao município”.

Mário FROTA

presidente da apDC - associação portuguesa de Direito do Consumo