[ Diretor: Mário Frota [ Coordenador Editorial: José Carlos Fernandes Pereira [ Fundado em 30-11-1999 [ Edição III [ Ano XII

quinta-feira, 28 de junho de 2007

Sem edifício mas com... "direitos e deveres"!

Cessa a propriedade horizontal, gerando-se a compropriedade dos proprietários

É vulgar pensar-se que a destruição de um edifício construído em propriedade horizontal tem como consequência a cessação dos “direitos e deveres” dos condóminos.
Esta ideia não se conforma às soluções da lei, pois, apesar de se verificar a destruição total ou parcial do edifício, a maior parte dos direitos e deveres dos condóminos ou dos seus herdeiros subsiste e até poderão advir novas obrigações.
O artigo 1428.º, n.º 1 do Código Civil dispõe que “no caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos matérias, pela forma que a assembleia vier a designar”.
Assim sendo, verifica-se que cessa por esta via a propriedade horizontal, gerando-se a compropriedade dos proprietários. A divisão do terreno e dos materiais é feita de acordo com o que for designado pela assembleia de condóminos, fugindo-se, quanto a esta questão, ao regime geral da compropriedade que impõe que a divisão seja feita de acordo com as quotas de cada comproprietário.
A reconstrução do edifício pode ser deliberada pela assembleia desde que a destruição do prédio seja inferior a três quartos do valor. A validade da deliberação da assembleia depende da dupla maioria, isto é, tem de existir aprovação da maioria do número de condóminos e do capital investido no edifício.

Na eventualidade de ser deliberada a reconstrução do edifício, poder-se-á colocar a seguinte questão e se existirem condóminos que não quiserem participar nas despesas de reconstrução, o que fazer?
Ora bem, a resposta encontra-se no n.º 3 do artigo 1428.º do Código Civil:
Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente”.
Na sequência deste artigo podem ser suscitadas outras questões:
- os condóminos discordantes terão de alienar obrigatoriamente os seus direitos aos outros condóminos?
- ou terá o condómino discordante a faculdade de poder alienar os seus direitos a terceiros?
Entende-se que os condóminos discordantes poderão alienar os seus direitos a terceiros enquanto os condóminos interessados na reconstrução não declararem que pretendem exercer a faculdade que o n.º 3 do artigo 1428.º do C.C. lhes confere, visto a lei consagrar não um direito de preferência mas uma mera faculdade de aquisição.
Tendo os condóminos interessados na reconstrução exercido a faculdade prevista no n.º 3 do artigo 1428.º do C.C., os condóminos vendedores terão obrigatoriamente de vender a sua quota-parte aos outros condóminos.
Todavia, caberá ao condómino vendedor escolher a quem a transmissão da sua quota-parte deve ser feita, sendo este o único momento em que a lei concede liberdade ao condómino-vendedor.

Teresa Madeira
Assessora Jurídica
apDC - associação portuguesa de Direito do Consumo

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