[ Diretor: Mário Frota [ Coordenador Editorial: José Carlos Fernandes Pereira [ Fundado em 30-11-1999 [ Edição III [ Ano XII

quarta-feira, 28 de maio de 2008

90? Ou 120?

Não é de velocidade que se trata…
Mas de prazos da denúncia do arrendamento…



“1- Em 3 de Junho de 1997, celebrei Contrato de Arrendamento para Habitação de Duração Limitada e em Regime de Renda Livre, pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de Julho de 1997 e termo em 30 de Junho de 2002, renovável por períodos de um ano.
2- Em 18 de Abril de 2008, efectuei a denúncia do referido contrato, com efeitos a partir do dia 31 de Julho de 2008, cumprindo assim o prazo de 90 dias de antecedência para a denúncia, conforme convencionado na cláusula Terceira do Contrato de Arrendamento.
3- O meu senhorio respondeu alegando: “de acordo com a nova lei do arrendamento, a denúncia do contrato deverá ser comunicada com 120 dias de antecedência, com eficácia para o fim de cada mês. Assim a denúncia só produz efeitos no final do mês de Agosto de 2008...”
4- Contestei, reiterando o acordado por ambas as partes (90 dias de antecedência para a denúncia), aquando a celebração do Contrato de Arrendamento, referindo a cláusula Terceira, atrás indicada.
5- Em resposta, o senhorio escreveu: “O conteúdo da Cláusula Terceira que refere na sua carta é meramente informativo da lei em vigor naquela data“.
6- Na cláusula em questão, aliás em nenhuma parte do Contrato existe menção a qualquer lei em vigor.
Face ao exposto, solicito a V. Exªs que me esclareçam se o NRAU se aplica também neste caso, ou se, contrariamente ao que o senhorio escreveu, o contrato celebrado entre nós prevalece sobre a Lei.”
Consumidora Identificada

1- O nº 4 do artigo 100 do RAU - Regime do Arrendamento Urbano de 1990 estabelecia:
“O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no n.º 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.”
2- O nº 2 do artigo 1098 do Código Civil (introduzido pelo NRAU), define:
“Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.”
3- O NRAU, no nº 3 seu artigo 59, prescreve no tocante à aplicação no tempo da Lei Nova:
“As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.”
4- Ponto é que se qualifique a norma: se imperativa se supletiva.
5- Trata-se de uma norma que visa proteger o consumidor-arrendatário eximindo-o de permanecer – ao longo do período da vigência do contrato – pelo tempo todo adstrito à obrigação temporal.
6- O facto é que é susceptível – no quadro da liberdade de modelação do conteúdo contratual – de se clausular de modo diverso.
7- Ora, do contrato consta, de resto na esteira do que previa a Lei Antiga, a “antecedência de 90 dias para a denúncia do contrato”.
8- Haverá razão para adaptar ao contrato, sem eventual advertência promovida pelo arrendador, a norma que prevê a antecedência mínima de 120 dias para que o arrendatário – no quadro do NRAU – ponha termo ao contrato?
9- Afigura-se-nos que não.
10- Poder-se-ia ter clausulado menos. Que não mais. Mas foi o que se clausulou.
11- Não se trata de norma imperativa susceptível de se sobrepor ao que clausulado fora (ainda que na esteira do que a lei consagrara).
12- Daí que não haja, em nosso entender, de se exigir – sem mais – a observância de um período de 120 dias para a denúncia do contrato, já que a segurança jurídica é o penhor bastante de que a lei das partes seja inequívoca e insusceptível de ferir de morte a boa-fé e as bases em que as partes fundaram a decisão de contratar. Sem que haja razões de interesse e ordem pública para que se aplique um período mais dilatado para o exercício do direito de denúncia.

Em conclusão:

1– O RAU à luz do qual se celebrou o contrato, estabelece um prazo de 90 dias para a denúncia do contrato quinquenal.
2– Do contrato, podendo constar prazo inferior, que não superior, o arrendador clausulara 90 dias.
3– Ao exercer o seu direito, com observância dos 90 dias, o arrendatário confronta-se com a exigência posta pelo arrendador de que o período é de 120 dias, tal como define agora o NRAU.
4– Não se afigura que haja razão.
5– A segurança jurídica impõe que a cláusula - a dos 90 dias ou de prazo inferior, dado que não se poderia estipular algo de superior - aposta no contrato se cumpra.
6– Nem sequer se diga que a Lei Nova se aplica quando as normas transitórias referem o contrário (nº 2 do artigo 59 da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro).

Mário FROTA
CEDC – Centro de Estudos de Direito do Consumo -

Sem comentários: