CGD abre a possibilidade de trocar empréstimo por arrendamento

in “Público” - 29.Jan.09

Chegou o Caixa Arrendamento, o primeiro fundo de investimento imobiliário para arrendamento (FIIAH).
Lançado pela Caixa Geral de Depósitos, com uma dotação inicial de 30 milhões de euros, destina-se exclusivamente aos clientes da instituição.
Criado ao abrigo da Lei do Orçamento do Estado para 2009, o fundo pretende ser uma alternativa para as famílias com dificuldades em suportar os encargos dos empréstimos à habitação.
Permite a alienação do imóvel, com opção de recompra, e a possibilidade de permanência na habitação através da realização de um contrato de arrendamento.
Paulo Sousa, da Direcção de Financiamento Imobiliário da Caixa, disse ao PÚBLICO que o FIIAH pretende ser “mais uma solução que a CGD disponibiliza aos clientes que têm dificuldades em cumprir os encargos dos empréstimos à habitação”. Mas visa, também, dinamizar o mercado de arrendamento urbano, utilizando para isso um conjunto de imóveis que já são propriedade da instituição. Para Paulo Sousa, a actual descida das taxas Euribor – que já caíram mais de dois por cento desde o máximo de Outubro passado – não retira interesse ao Caixa Arrendamento, considerando que, em muitos casos, os aderentes poderão obter uma renda mais baixa que o total dos encargos inerentes ao empréstimo à habitação.
O responsável lembra, a título de exemplo, que o detentor de um empréstimo à habitação tem encargos com seguros de vida e multirrisco, condomínio, para além de outras despesas, que deixa de ter num contrato de arrendamento.
Os FIIAH beneficiam de um conjunto de medidas fiscais atractivas, como a possibilidade de dedução das rendas em termos de IRS.
O primeiro FIIAH a arrancar em Portugal é um fundo fechado, de subscrição particular (assegurada por cinco sociedades do grupo Caixa), e a dotação de 30 milhões de euros pode ser reforçada de seis em seis meses, através de aumentos de capital, como prevê a Portaria n.º 1553-A/2008, já em vigor.
Sobre o número de imóveis que poderão ser comprados pelo fundo,
Paulo Sousa apenas admite que deverão “atingir algumas centenas nos próximos meses”. Segundo contas do PÚBLICO, a dotação inicial do fundo permite a aquisição até 300 imóveis, se o valor médio for de 100 mil euros, ou de 200, se o valor subir para 150 mil euros cada.
De referir, no entanto, que para este fundo também vão ser transferidos imóveis que a CGD já possui, resultado de execuções por incumprimento, mas que o responsável do financiamento imobiliário não quantificou, alegando tratar-se de um departamento que não está sob o seu controlo. A CGD é líder em Portugal na concessão de crédito imobiliário, possuindo 700 mil contratos activos.
O fundo da CGD é constituído por 10 anos, prazo que poderá ser prorrogável por períodos de cinco anos e será gerido pela Fundimo.
Os maiores bancos privados a actuar em Portugal têm excluído a possibilidade de avançar com os FIIAH, mas alguns especialistas admitem que se o crédito malparado continuar a subir poderão surgir mais iniciativas do género.
Banco público é o primeiro a entrar no mercado dos fundos para aluguer de casas, mas apenas para os clientes da instituição.

OS PASSOS PARA ADERIR AO CAIXA ARRENDAMENTO
A primeira condição para aceder ao Caixa Arrendamento é ter um crédito à habitação na Caixa Geral de Depósitos e estar em dificuldades para suportar os encargos. A segunda condição é estar disposto a alienar o imóvel, podendo ou não transformar-se em arrendatário da casa.
Se aceitar vender a casa, esta será avaliada por dois peritos, que determinarão o valor de mercado. Tendencialmente, explica um responsável da Caixa, a venda será feita pelo valor da dívida; se o valor apurado for superior, implicará a entrega de mais-valias ao proprietário, se a avaliação for inferior, implicará o banco perdoar parte da dívida.
Se o cliente aceitar ficar no imóvel como arrendatário pode optar por uma opção de recompra, e dessa forma usufruir de benefícios fiscais: deduzir à colecta, em sede de IRS, as rendas pagas, isenção de IRS sobre mais-valias e imposto e selo. Fica ainda isento de IMT no caso de exercício da opção de compra, que deverá ser feito pelo preço da venda, actualizado pela inflação.
O incumprimento do contrato de arrendamento (três meses em falta) e o não exercício da opção de compra anula os benefícios fiscais.

Rosa Soares

Publicado por: Jorge Frota