Novas Regras sobre Crédito Hipotecário na União Europeia

Os Ministros das Finanças da União Europeia (UE) aprovaram, dia 28 de janeiro de 2014, uma diretiva destinada a estabelecer os fundamentos de um mercado único de créditos hipotecários na UE, em benefício dos consumidores, credores e intermediários de crédito.

Pretende-se estabelecer um nível elevado de proteção para os consumidores, tentando evitar o despejo em caso de incumprimento de um contrato de crédito hipotecário, uma vez que o objetivo é acabar com os excessos ocorridos na concessão deste tipo de crédito, tendo presente que os mesmos estiveram na origem da crise do imobiliário em alguns países, como Espanha e Irlanda.

A diretiva exige agora aos bancos que se mostrem “razoavelmente tolerantes” relativamente aos casos de consumidores que apresentem dificuldades de pagamento e que façam todos os esforços no sentido de resolver a situação antes de dar início a um procedimento de despejo.

Estabelecimento de requisitos mínimos

As regras até aqui vigentes previam que quando um consumidor entra em incumprimento de pagamento da hipoteca, o imóvel fosse alienado pelo máximo preço possível e que o banco facilitasse o pagamento do valor remanescente em dívida, com o fim de evitar que os consumidores entrem em sobreendividamento durante longos períodos.

A diretiva vem também obrigar os bancos a avaliar a capacidade do consumidor para reembolsar o crédito, introduzindo, pela primeira vez, requisitos mínimos europeus. Se o resultado da avaliação de solvabilidade for negativo, a entidade deverá negar o crédito àquele consumidor.

Ao nível da informação aos consumidores, os bancos terão a obrigatoriedade de proceder à entrega de folhetos-modelo com informação sobre o crédito que lhes facilitará comparar ofertas e identificar a mais barata e que melhor se ajusta às suas necessidades.

Tais folhetos identificarão também os riscos associados à oferta do crédito, por exemplo, se se encontra contratada uma divisa estrangeira.

Produtos financeiros

A diretiva virá beneficiar os consumidores porque, desde logo, proíbe a ligação de outro produto financeiro ao crédito (produtos e serviços associados ao crédito à habitação), abrindo algumas exceções, tais como os seguros diretamente relacionados com o produto a contratar e os produtos de poupança.

A diretiva vem ainda reconhecer o direito dos consumidores a proceder ao reembolso do montante de crédito antes do vencimento contratado, deixando, neste particular, ao critério dos Estados-membros alguma margem para estabelecimento de uma “compensação justa” para o banco.

Os consumidores poderão contar com um prazo de sete dias correspondente a período de reflexão antes de ficarem vinculados ao contrato.

Os Estados-membros da UE terão dois anos para ajustar a sua legislação em conformidade com o novo texto da diretiva.

Em resumo, a Diretiva estabelece as regras seguintes:

- Insta os bancos a ter um comportamento “razoavelmente tolerante” para com os consumidores em dificuldades;

- Em caso de incumprimento, o banco procederá à venda do bem imóvel pelo melhor preço possível, viabilizando o pagamento do montante remanescente da dívida (caso resulte um diferencial em dívida após a venda), evitando o sobreendividamento do consumidor;

- Antes de conceder o crédito, o banco deverá realizar estudos de solvabilidade sobre a condição financeira do consumidor;

- O banco é obrigado a reconhecer o direito do consumidor a reembolsar o crédito ou parte dele antes do vencimento do mesmo.

In “Portal do Consumidor”

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