[ Diretor: Mário Frota [ Coordenador Editorial: José Carlos Fernandes Pereira [ Fundado em 30-11-1999 [ Edição III [ Ano XII

quinta-feira, 14 de maio de 2020

ARRENDAMENTO URBANO

Fontes:        
§  Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril
§  Portaria n.º 91/2020, de 14 de Abril
§  Lei n.º 14/2020, de 9 de Maio

Produção de efeitos: a partir do dia 1 de abril de 2020
Entrada em vigor: 7 de Abril de 2020

A situação que actualmente se vive de excepcional emergência impôs a necessidade de mitigar a crise e assegurar a estabilidade económica das famílias, implicando, por isso, a adopção de medidas excepcionais que assenta em duas ideias fundamentais, por um lado a manutenção dos contratos de arrendamento que se encontram em vigor, e, por outro lado flexibilizar o pagamento das rendas e despenalizar os atrasos que venham a ocorrer em consequência de quebras de rendimento das famílias,  numa concertação de interesses entre o arrendatário e o senhorio, sem que com isso se pretenda isentar do pagamento das rendas devidas.

Contratos abrangidos
O regime excepcional abrange todos os contratos de arrendamento urbano (habitacionais e não habitacionais) cujos arrendatários não consigam pagar atempada e integralmente as rendas que se vençam após o dia 1 de abril de 2020 e até ao mês seguinte ao termo do estado de emergência.

Forma de regularização
As rendas que se vençam entre o dia 1 de abril de 2020 e até ao primeiro mês seguinte ao termo do período de aplicabilidade das medidas excepcionais, terão de ser regularizadas em 12 prestações mensais posteriores ao fim do estado de emergência, não inferiores a um duodécimo do valor em dívida, sendo pagas com a renda do próprio mês.

Forma de comunicação ao senhorio
O arrendatário que pretenda beneficiar deste regime, de diferimento do pagamento de renda, deve comunicar ao senhorio, por escrito, preferencialmente por comunicação electrónica, atenta a excepcionalidade, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda, manifestando a intenção de entrar em incumprimento no pagamento da renda, juntando para o efeito toda a documentação comprovativa da quebra do seu rendimento.

Beneficiários do regime excepcional
Relativamente às rendas vencidas no dia 1 de Abril de 2020, não se aplicando este regime, deve o arrendatário informar o senhorio até 20 dias após a entrada em vigor da lei, que ocorreu a 7 de Abril.

Contratos de arrendamento para fins habitacionais
                # arrendatário com contrato de arrendamento habitacional que resida de forma permanente na habitação arrendada;
                # fiador de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho;
                # estudante com contrato de arrendamento de habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar para frequência de estabelecimento de ensino.

Requisitos de aplicabilidade
No rendimento do agregado familiar tem de se verificar cumulativamente:
# perda superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior (2019), e
# taxa de esforço superior a 35% calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros do agregado familiar destinada ao pagamento da renda.

Apoio financeiro
Para obviar ao incumprimento do pagamento da renda o arrendatário pode recorrer ao empréstimo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para o pagamento das rendas que se vençam durante os meses em que vigorar o estado de emergência e o primeiro mês subsequente ao seu fim.

Condições do empréstimo
                # o montante mensal do empréstimo corresponde à diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS), que actualmente se cifra em € 438,81;
# o montante total do empréstimo é igual ao referido montante mensal, multiplicado pelo número de meses em que o empréstimo é concedido ao arrendatário, entre 1 de Abril de 2020 e até ao mês seguinte ao final do estado de emergência;
# os valores do empréstimo serão disponibilizados mensalmente, até ao dia 30 do mês anterior ao de cada renda devida, podendo, quando isso se justificar, ser efectuada uma primeira disponibilização única relativa ao primeiro mês e ao mês subsequente;
# o empréstimo não tem qualquer tipo de juros ou comissões associadas, sendo devido o pagamento do imposto de selo em relação a cada parcela do empréstimo que é recebida pelo arrendatário;
# o reembolso do empréstimo será efectuado através de prestações mensais, iguais e sucessivas, de valor correspondente a um duodécimo da renda mensal, sem prejuízo de as condições poderem ser renegociadas sempre que os baixos rendimentos do agregado e a taxa de esforço o justifique;
# a primeira prestação do reembolso será paga pelo beneficiário do empréstimo em Janeiro de 2021, sem prejuízo que, se o estado de emergência se prolongar, o período de carência não poder ser inferior a seis meses.




Condições do pedido de apoio pelo senhorio
                # quebra de rendimentos do agregado familiar superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior, ou do período homólogo do ano de 2019, sendo o rendimento disponível do agregado inferior a € 438,81;
                # o arrendatário não recorreu ao empréstimo do IHRU para pagamento das rendas em mora decorrentes do período excepcional e temporário;
                # o montante máximo do empréstimo corresponde ao valor mensal das rendas devidas e não pagas pelo arrendatário;
                # o reembolso é efectuado em 12 prestações iguais e sucessivas, de valor correspondente a um duodécimo do montante total do empréstimo, vencendo-se a primeira no primeiro dia de mês subsequente ao da última utilização, e as seguintes no primeiro dia de cada mês subsequente.  
               
Suspensão de efeitos dos contratos habitacionais e não habitacionais
Durante a vigência das medidas excepcionais e até 30 de Setembro de 2020 fica suspenso:

                # produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento efetuadas pelo senhorio;
                # caducidade dos contratos de arrendamento, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
                # produção de efeitos da revogação da oposição à revogação dos contratos de arrendamento efectuados pelo senhorio;
                # prazo 1053.º CC se o término do prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as medidas;
                # execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

Indemnização por mora
O arrendatário abrangido pelo regime das medidas excepcionais e temporárias não é penalizado pela mora em que incorra. O senhorio não pode exigir a indemnização por mora aplicável em situações de normalidade.

Resolução do contrato de arrendamento
O senhorio não tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas, se o arrendatário proceder ao pagamento do montante em dívida, no prazo de 12 meses contados do termo do período do estado de emergência e no primeiro mês subsequente, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do valor total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Empréstimo concedido pelo IHRU
A regulamentação do empréstimo está prevista no Regulamento do Programa de Apoio Excepcional ao Arrendamento Habitacional do IHRU.

A candidatura ao empréstimo faz-se através de formulário electrónico disponibilizado na plataforma do IHRU, sendo a autenticação efectuada através de cartão de cidadão ou chave móvel digital, ou através do sistema de autenticação da autoridade tributária com recurso ao NIF.

Os pedidos são apreciados no prazo máximo de 8 dias, após a junção de todos os elementos necessários à apreciação do processo de empréstimo.

Contratos de arrendamento não habitacionais
Os estabelecimentos de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respectivas actividades suspensas devido à execução do estado de emergência podem beneficiar deste regime excepcional e temporário.

Também os estabelecimentos que tenham sido obrigados a encerrar mas mantenham a prestação de atividades de comércio através de plataformas on-line, como o caso dos restaurantes e estabelecimentos similares que funcionem em “take away” ou entregas ao domicílio, podem usufruir do regime moratório para o pagamento das rendas, isto é, podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores, entregando prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total e que são pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Contratos de arrendamento de habitação pública
O regime excepcional também pode ser aplicado aos arrendatários que tenham contratos de arrendamento com entidades públicas, ou seja, estas entidades podem determinar uma redução das rendas:
                # arrendatário com quebra de rendimento superior a 20 % face ao rendimento do mês anterior ou período homólogo do ano de 2019;
                # taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

Regimes especiais de arrendamento excluídos:
                # renda apoiada
                # renda social

A lei excepcional prevê ainda que as entidades públicas possam estabelecer:
# isenção de pagamento de renda a arrendatários que comprovem ter deixado de auferir qualquer rendimento após o dia 1 de Março de 2020;
# aplicação de moratória aos arrendatários.


Contratos de arrendamento e outras formas de exploração de imóveis não habitacionais
As instalações e estabelecimentos comerciais encerradas por diploma legal ou medida administrativa na sequência do estado excepcional da pandemia não pode ser fundamento:
                # resolução;
                # denúncia;
                # outra forma de extinção, ou
                # obrigação de desocupação em que os mesmos se encontrem instalados.   

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