CONTRATOS DE DIREITOS DE HABITAÇÃO PERIÓDICA E TURÍSTICA: o que convém saber

Como se distinguem os direitos reais de habitação periódica dos de habitação turística?
O diploma legal em vigor define como segue cada uma das modalidades do “time-share” que, no direito europeu, tem um estranho nome: “direito de utilização a tempo parcial de bens imóveis”.
DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA

O direito real de habitação periódica é, na falta de indicação em contrário, perpétuo, mas pode ser-lhe fixado um limite de duração, não inferior a 15 anos, a contar, em princípio, da celebração da escritura pública

O direito real de habitação periódica é limitado a um período de tempo em cada ano, que pode variar entre o mínimo de 7 dias seguidos e o máximo de 30 dias seguidos.
Os períodos de tempo devem ter todos a mesma duração.
O último período de tempo de cada ano pode terminar no ano civil subsequente ao do seu início.

DIREITO OBRIGACIONAL DE HABITAÇÃO TURÍSTICA

Os direitos de habitação turística são, na falta de indicação em contrário, perpétuos, mas pode ser-lhes fixado um limite de duração não inferior a três anos, a contar da data da sua constituição, excepto quando o empreendimento estiver ainda em construção, em que o prazo começa a contar a partir da data da abertura ao público do empreendimento turístico ou da casa ou empreendimento de turismo no espaço rural.

Os direitos de habitação em empreendimentos turísticos e casas e empreendimentos de turismo no espaço rural por períodos de tempo limitados em cada ano e que não constituam direitos reais de habitação periódica, bem como os contratos pelos quais, directa ou indirectamente, mediante um pagamento antecipado completado ou não por prestações periódicas, se transmite ou prometa transmitir direitos de habitação turística, regem-se por regras próprias, distintas, em princípio, dos de natureza real.

EQUIPARAÇÃO
Os direitos de habitação turística, nomeadamente os direitos obrigacionais constituídos no âmbito de contratos referentes a cartões e clubes de férias, cartões turísticos ou outros de natureza semelhante, submetem-se imperativamente ao regime dos de habitação turística.

CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE DIREITOS REAIS DE HABITAÇÃO PERIÓDICA

Promoção ou publicidade (III)

PUBLICIDADE
Requisitos

As regras a observar neste particular são, em regra, ignoradas.
Mas há que insistir no respeito por cada uma das normas aplicáveis neste domínio.

1.ª - Toda a promoção ou publicidade dos direitos reais de habitação periódica tem de conter, pelo menos, os elementos que se enunciam como segue:
- A identificação do ou dos proprietários do empreendimento turístico;
- A identificação do proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica;
- Classificação provisória atribuída ao empreendimento turístico, se este ainda não estiver em funcionamento, ou a classificação definitiva, se já tiverem decorrido dois meses sobre a sua abertura ao público;
- A data prevista para a abertura ao público do empreendimento.

2.ª – Toda a promoção ou publicidade dos direitos reais de habitação periódica não pode apresentar a aquisição de tais direitos como forma de investimento financeiro.
3.ª - Os direitos reais de habitação periódica não podem ser promovidos ou publicitados enquanto o projecto de constituição não estiver autorizado pelo Turismo de Portugal.
4.ª - A actividade de promoção dos direitos reais de habitação periódica só pode desenvolver-se em instalações do proprietário, do cessionário da exploração do empreendimento turístico ou ainda do mediador.
5.ª - A publicidade ao imóvel ou imóveis deve indicar a possibilidade de se obter gratuitamente o documento informativo legalmente exigível, bem como o local em que se acha disponível.
6.ª - As informações concretas ou objectivas contidas nas mensagens publicitárias consideram-se integradas no conteúdo dos contratos que se venham a celebrar após a sua emissão, considerando-se excluídas as cláusulas contratuais em contrário.

A violação de quanto precede constitui ilícito de mera ordenação social passível de coima susceptível de se situar entre € 9975,94 (2 000 000$00) a € 99 759,40 (20 000 000$00).

CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE DIREITOS REAIS DE HABITAÇÃO PERIÓDICA:

O direito de arrependimento ou de desistência (II)

CONTRATO-PROMESSA

Regras a observar

1.ª - FORMA - os contratos-promessa de transmissão de direitos reais de habitação periódica vinculam ambas as partes e devem ser reduzidos a escrito.

2.ª – IDIOMA - o vendedor deve entregar ao adquirente uma tradução do contrato-promessa de transmissão de direitos reais de habitação periódica, certificada nos termos legais, na ou numa das línguas do Estado-Membro de residência do adquirente ou na ou numa das línguas do Estado-Membro de que este é nacional, à escolha do adquirente, acompanhada de uma tradução do contrato na língua do Estado em que se situe o imóvel.
3.ª – DIREITO DE ARREPENDIMENTO OU DESISTÊNCIA - no espaço do contrato-promessa de transmissão de direitos reais de habitação periódica imediatamente anterior ao destinado a assinaturas deve constar a menção de que o adquirente pode desistir do contrato, sem indicar o motivo e sem quaisquer encargos, no prazo de 10 dias úteis a contar da data da celebração desse contrato.
4.ª – PROIBIÇÃO DE PAGAMENTOS - antes do termo do prazo para o exercício do direito de arrependimento ou desistência – que é de 10 dias úteis - é proibido efectuar pagamentos ou receber qualquer quantia como forma de pagamento ou com qualquer outro objectivo directa ou indirectamente relacionado com o negócio jurídico a celebrar.
5.ª – NULIDADE DA CONVENÇÃO - é nula a convenção que faça depender a celebração do contrato prometido da alienação de direitos reais de habitação periódica sobre as restantes unidades de alojamento do empreendimento em que se constituiu o direito real de habitação periódica.

Informar é prevenir.
Consumidor informado é consumidor precavido.
A ACOP – Associação de Consumidores de Portugal – tem por missão informar o consumidor para que se previna o litígio.
Consumidor letrado é consumidor avisado.
A ACOP é uma alavanca de cidadania.

CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE DIREITOS REAIS DE HABITAÇÃO PERIÓDICA:

O direito de arrependimento ou de desistência
TIME-SHARE
Período de ponderação ou reflexão para se arrepender ou desistir

O consumidor que celebre um contrato ou um contrato-promessa de aquisição de direito real de habitação periódica pode exercer, em dadas condições o seu direito de arrependimento
1 - O adquirente do direito real de habitação periódica pode pôr termo ao respectivo contrato de aquisição, sem indicar o motivo e sem quaisquer encargos, no prazo de 10 dias úteis a contar da data em que lhe for entregue o contrato de transmissão do direito real de habitação periódica.
2 - A declaração de arrependimento deve ser comunicada ao vendedor através de carta registada, com aviso de recepção, enviada até ao termo do prazo previsto no número anterior. Ou por qualquer outro meio inequívoco inssuceptível de ser infirmado com sucesso pelo vendedor.
3 - O adquirente tem direito a pôr termo ao contrato no prazo de três meses a contar do momento da assinatura por ambas as partes do contrato, se o mesmo não contiver os elementos referidos no documento complementar legalmente exigido.
4 - Se no prazo previsto no número anterior o vendedor fornecer os elementos em falta, o adquirente passa a dispor, a contar desse momento, da possibilidade de extinguir o contrato nos dez dias úteis subsequentes.
5 - Decorrido o prazo de três meses previsto no n.º 3 sem que os elementos em falta tenham sido fornecidos, o adquirente pode extinguir o contrato, nosdez dias úteis, a partir do dia seguinte ao termo desse prazo.
6 - Se o preço do bem imóvel, sujeito ao regime de direitos reais de habitação periódica, for total ou parcialmente coberto por um crédito concedido pelo vendedor, ou por terceiro com base num acordo entre este e o vendedor, o contrato de crédito é extinto, sem direito a indemnização, se o adquirente exercer o direito de arrependimento previsto nos números anteriores.
7 - Extinto o contrato nos termos previstos nos n.ºs 3 a 5, o vendedor deve restituir ao adquirente todas as quantias recebidas até à data da desistência.
Só através do conhecimento dos seus direitos é que o consumidor o é de parte inteira.
A ACOP – Associação de Consumidores de Portugal -, de âmbito nacional e interesse genérico, mas com sede em Coimbra, ajuda-o a ser um consumidor com um estatuto pleno.
Confie na ACOP, que é uma associação retintamente nacional, não depende de empresas estrangeiras nem está subjugada a interesses outros que não sejam os dos consumidores. E é isto que faz a diferença.
Confie na ACOP e associe-se. Só a união faz a força.

DIRECTIVA DO TIME-SHARE - fundamentos

A Proposta de Directiva do Time-Share - que se vem traduzindo por “utilização a tempo parcial de bem móveis e imóveis” - tem na sua base muitas das soluções que o legislador português arquitectou e têm consagração do DL 275/93, de 5 de Agosto.

Na exposição de motivos afirma-se que “o mercado evoluiu grandemente, sendo o desenvolvimento mais significativo a oferta de novos produtos, comercializados de modo semelhante e, em termos gerais, semelhantes, do ponto de vista económico, à utilização a tempo parcial de bens imóveis (timeshare), visto que há lugar a um pagamento substancial à cabeça, seguido de pagamentos ligados à posterior e efectiva utilização de um alojamento de férias (simples ou em combinação com uma viagem). Estes produtos não se enquadram no âmbito da Directiva 94/47/CE. Este facto criou problemas substanciais ao consumidor e às empresas legítimas, como ilustram as queixas submetidas aos centros europeus do consumidor, às organizações de defesa do consumidor e a outras autoridades públicas.”
Neste particular, Portugal já havia equiparado os cartões turísticos e de férias ao regime dos contratos de aquisição de direitos (obrigacionais) de habitação turística.
E é nesse segmento que os maiores atropelos se têm registado.
Impõe-se, no entanto, um enorme esforço de informação, em utilização dos meios públicos de comunicação social, que têm de servir para alguma coisa neste particular. E infelizmente não cumprem as obrigações a que por lei se adscrevem.
Repare-se no que prescreve a LDC - Lei de Defesa do Consumidor – no seu artigo 7.º:
“2 - O serviço público de rádio e de televisão deve reservar espaços, em termos que a lei definirá, para a promoção dos interesses e direitos do consumidor.”
E tal preceito permanece letra morta. Mal afortunadamente. Urge dar-lhe vida.

CARTÕES TURÍSTICOS OU DE FÉRIAS: qual o regime aplicável

Os métodos negociáveis aplicáveis são muito próximos dos dos contratos equiparados aos celebrados nos domicílios.
E, por isso, poderá haver a tentação de os subordinar à disciplina constante do DL 143/2001, de 26 de Abril, com as alterações introduzidas pelo DL 82/2008, de 20 de Maio.
O regime jurídico dos cartões de turismo ou de férias, tantas vezes “mascarados” com “produtos outros” à mistura, é o que resulta do n.º 2 do artigo 45º da LDRHP - Lei do Direito Real de Habitação Periódica (DL 275/93, de 5 de Agosto), introduzido pelo DL 180/99, de 22 de Maio.
Daí que o período para o exercício do direito de arrependimento ou desistência seja de 10 dias úteis, que não de 14, como nos contratos ao domicílio e equiparados, sendo que o contrato só poderá celebrar-se, não no domicílio, não na rua, mas nas instalações do proprietário ou cessionário da empresa que comercializa tais cartões.
No último caso, sob pena de nulidade do contrato. Por se violar disposição legal de carácter imperativo.