Ladrando e latindo até ao silêncio do despejo

“Tenho um vizinho que tem um cão que ladra e late o tempo todo. Não nos deixa sossegar. É um martírio. É de dar em doido! E não sei o que fazer.
Poder-se-á pôr na rua o vizinho? E quem poderá fazê-lo?
Dê-me uma resposta urgente. A gente já não aguenta mais.”
R. F. – Coimbra

1. Há outros remédios como os do recurso à Lei Anti-Ruído, etc.
2. No caso estrito das relações de vizinhança, há agora a possibilidade, de harmonia com o Novo Regulamento do Arrendamento Urbano, de usar do preceito para o despejo do arrendatário: mas só o respectivo locador poderá fazê-lo.
3. Com efeito, “a violação reiterada e grave das regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio”, constitui hoje, à luz da alínea a) do n.º 2 do artigo 1083 do Código Civil, causa, motivo ou fundamento de despejo.
4. Claro que há ainda a hipótese de se requerer em tribunal que o arrendatário se abstenha de conservar a alimária na situação invasiva do sossego da vizinhança, requerendo-se complementarmente uma sanção pecuniária compulsória até ao cumprimento definitivo da ordem judicial.
5. Com efeito, o artigo 829-A do Código Civil reza:
“1. Nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso.
2. A sanção pecuniária compulsória prevista no número anterior será fixada segundo critérios de razoabilidade, sem prejuízo da indemnização a que houver lugar.
3. O montante da sanção pecuniária compulsória destina-se, em parte iguais, ao credor e ao Estado.
4. Quando for estipulado ou judicialmente determinado qualquer pagamento em dinheiro corrente, são automaticamente devidos juros à taxa de 5% ao ano, desde a data em que a sentença de condenação transitar em julgado, os quais acrescerão aos juros de mora, se estes forem também devidos, ou à indemnização a que houver lugar.”

Em conclusão
1- Os arrendatários devem agora obediência a regras de higiene, sossego, boa vizinhança e de respeito pelas normas do condomínio.
2- A violação de tais regras expõe-nos ao despejo.
3- O despejo terá de ser requerido pelo locador.
4- Para fazer calar o cão de um vizinho que ladra, late e põe em desassossego o prédio – para além do despejo do dono e “acessórios” -, há hipótese de obter sentença que o condene a abster-se de tais práticas, assistida de uma sanção pecuniária compulsória por cada dia de incumprimento da ordem judicial e como forma de obrigar o dono do animal a reconduzir a situação à normalidade.
Mário Frota
CEDC - Centro de Estudos de Direito do Consumo -

Novo Regime do Arrendamento Urbano:

das expectativas da lei à decepção dos resultados

A 28 de Junho póximo futuro, completam-se dois anos sobre o começo de vigência do NRAU.
O número de fogos sujeitos a reabilitação em vista da actualização das rendas é nulo.

As perspectivas para o sector da construção civil também se goraram, pois os empresários contavam com essa fatia para animar a actividade económica no seio da qual se movem.
O número de actualizações de rendas é exíguo.
Bem se pode dizer a este propósito que "a montanha pariu um rato..."

Nulidades que se desvanecem – “nulidades” que convalescem… Absurda teoria ou estranha heresia?

No lapso de cinco anos é a cargo do arrendador (proprietário, comproprietário, usufrutuário…) que ficam as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, não podendo transferir-se para o consumidor

Escreve-nos um cidadão, perplexo, porque de um contrato de arrendamento urbano para habitação actual, celebrado já ao abrigo do NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano, consta uma cláusula do teor seguinte:

“Por acordo de ambas as partes, as obras de conservação e manutenção que o locado necessita, neste momento, são da responsabilidade do inquilino. Contudo, terão as mesmas que ser supervisionadas pelo Departamento de Património da Instituição”.

E indaga se, face até ao montante “exorbitante” da renda, não haverá aqui manifesto abuso de direito.

Até porque não há quem saiba de que vícios (ocultos) pode padecer a coisa.

E passar para a bolsa do consumidor tais encargos pode ser deslocado, desproporcionado, gritante, excessivamente oneroso.

E crê-se que tal haja sido feito, nos termos da Lei Nova, porque o Código Civil parece permitir que se estipule no contrato que as obras (de manutenção? todas as obras?) fiquem a expensas do arrendatário, o que teria permitido a extensão da cláusula que nem sequer chegou a ser negociada – ou cujo sentido e alcance terá passado despercebido, mesmo a “pessoas de cultura” ou com elevadas habilitações académicas… que não do foro jurídico. Ou ainda que detivessem preparação para agir no universo jurídico.

Porque o problema não é de se ter maior ou menor informação jurídica. É preciso dominar os meandros das leis no labirinto de normas que se nos depara ao percorrer os caminhos do direito ou do torto…

Por conseguinte, numa interpretação de pendor neoliberal - ante a filosofia do novo regime do arrendamento -, tudo se consentiria no quadro do princípio da autonomia da liberdade.

Só negoceia quem quer, aceitando ou rejeitando, o conteúdo do contrato proposto, cuja modelação pode também influenciar. Será assim? E a protecção do consumidor no quadro dos contratos pré-redigidos, com uma panóplia de condições gerais insusceptíveis de ser afastadas pelo aderente?

Ah! Mas o Supremo Tribunal de Justiça já disse, por acórdão, que se não aplica aos contratos de arrendamento a disciplina das Condições Gerais dos Contratos postuladas pelo Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro com alterações ditadas pela Directiva 93/13/CE, de 5 de Abril de 1993.

Mas não tem razão (não teve, in casu) o Supremo Tribunal de Justiça. Desde que os formalismos revistam o modo de formação dos contratos singulares à luz do figurino da Lei das Condições Gerais dos Contratos, a aplicabilidade do DL 446/85, de 25 de Outubro (e posteriores alterações) impõe-se inelutavelmente.

Mas importa indagar se não será a uma luz diferente que a concreta espécie de facto deverá ser analisada.

E parece que sim.

Teremos de ver o encadeamento das leis e o que nos oferece o ordenamento jurídico no específico segmento do direito do consumo que regula as relações jurídicas de consumo.

Daí que importe indagar:

1º que regras, em geral, se aplicam ao arrendamento urbano,

2º que regras especiais nele se descortinam,

3º que regras específicas se vertem neste particular,

4º que disposições mais específicas ainda se estabelecem no quadro das peculiares relações económico-jurídicas de consumo,

5º e para saber se se aplicam na vertente situação, haverá que averiguar antes se a aplicabilidade se justifica por se estar perante uma relação jurídica do estilo.

Perante o circunstancialismo do caso, cumpre, pois, oferecer a resposta que deriva da ponderação metodológica de todos os factores confluentes.

À regularidade das normas cuja apreciação se requer, importa contrapor a especificidade das regras do ainda mal conhecido e menos bem dominado segmento do direito do consumo (que outros, com impropriedade manifesta, ao que se nos afigura) denominam como direito do consumidor.

E, sem heresias, vamos, pois, à análise do caso sub judice:

1. O Novo Regime do Arrendamento Urbano, instituído em 27 de Fevereiro de 2006 - e que restituiu tal disciplina ao Código Civil -, prevê, no nº 1 do artigo 1074, no tocante a obras:

“Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”.

2. Se de um contrato constar uma cláusula do estilo: “Por acordo de ambas as partes, as obras de conservação e manutenção que o locado necessita, neste momento, são da responsabilidade do inquilino. Contudo, terão as mesmas que ser supervisionadas pelo Departamento de Património da Instituição”, importa saber se, à luz do ordenamento português, é válida e obriga o consumidor.

3. Claro que seria preciso definir, em primeiro lugar, relação de consumo e verificar se um contrato de arrendamento urbano para habitação preenche os requisitos para ser como tal considerado.

Sem esforço - e em paralelo com o que se sustenta em países com afinidades de regime como o nosso - se pode asseverar que o contrato de arrendamento urbano para habitação, ainda que o locador seja um mero particular, se subsume no arquétipo da relação jurídica de consumo porque a actividade do locador “visa a obtenção de proveitos económicos”, consoante o nº 1 do artigo 2º da Lei do Consumidor.

4. Definido como relação jurídica de consumo, importará verificar se há ou não, no arsenal normativo dos consumidores, regra ou regras que infirmem a norma transcrita no ponto primeiro em que permite se estipule que “todas as obras de conservação - ordinárias ou extraordinárias - fiquem a cargo do arrendatário”.

5. Se compulsarmos a Lei das Garantias, no âmbito do direito do consumo, saltar-nos-á à vista no nº 2 do seu artigo 1º que “o presente diploma é aplicável, com as necessárias adaptações, aos contratos… e de locação de bens de consumo”: e, neste particular, tanto nos que têm por objecto coisas móveis, como imóveis.

Donde, poder-se afirmar - com base na Lei das Garantias - que se aplica o seu regime à locação de imóveis - só e tão só aos contratos de arrendamento para habitação.

E aí lobriga-se que, no quadro das garantias relativamente a imóveis, o lapso de tempo dentro do qual ao arrendador cabe garantir a coisa contra vícios de não conformidade (defeitos seja qual for a natureza de que se revestirem) é de cinco anos: “as faltas de conformidade que se manifestem num prazo de… cinco anos a contar da data de entrega de… coisa imóvel, …, presumem-se existentes já nessa data…” - nº 2 do artigo 3º do DL 67/2003, de 8 de Abril; “o [arrendatário pode exercer os direitos previstos no artigo anterior quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de… cinco anos a contar da entrega do bem, consoante se trate… de coisa… imóvel]”- nº 1 do artigo 5º do diploma legal supracitado.

7. Por conseguinte, no lapso de cinco anos é a cargo do arrendador (proprietário, comproprietário, usufrutuário…) que ficam as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, não podendo transferir-se para o consumidor tais encargos.

8. E o facto deriva tanto da consideração de que jus specialis derogat jus generalis (a lei especial afasta a lei geral), como pela circunstância de, nos termos do artigo 10º da Lei das Garantias (normativo referenciado), se estar perante uma norma imperativa.

Na realidade o invocado artigo estatui que “… é nulo o acordo ou cláusula contratual pelo qual antes da denúncia da falta de conformidade ao [arrendador] se excluam ou limitem os direitos do consumidor previstos no presente diploma”.

Com a agravante de se mandar aplicar à nulidade neste passo prevista o disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 16 da LC – Lei do Consumidor (Lei nº 24/96, de 31 de Julho).

Ora, nos termos dos nºs 2 e 3 de um tal normativo:

“A nulidade… apenas pode ser invocada pelo consumidor ou seus representantes”;

“O consumidor pode optar pela manutenção do contrato quando algumas das suas cláusulas forem nulas…”.

9. Ao menos, no decurso dos prazos de garantia - que revestem carácter injuntivo, imperativo - as obras ficarão a cargo do locador, com a extensão de que beneficia o próprio adquirente.

10. Uma cláusula do estilo fica em suspenso até ao decurso do prazo enunciado - 5 anos.

EM CONCLUSÃO

1ª Cláusula que imponha que ficam a cargo do arrendatário - em contrato de arrendamento urbano para habitação - as obras exigíveis no momento da celebração do respectivo contrato, é nula por contrariar disposição legal de carácter imperativo – LG: artigo 10º; LC: artigo 16; Código Civil: artigo 294.

2ª O consumidor-arrendatário pode manter o contrato, dele se apagando a cláusula ferida de nulidade.

3ª A nulidade da cláusula devolverá ao arrendador o dever de realizar as obras de conservação - ordinárias ou extraordinárias - que o prédio exigir.

4ª A cláusula, ainda que atingida pela nulidade, fica como que em suspensão - não vale nos cinco primeiros anos, que é o da duração da garantia, mas revivescerá, tornar-se-á válida após o transcurso do prazo, numa estranha formulação que à ortodoxia jurídica poderá parecer uma heresia de proscrever.

5ª As conclusões estão em perfeita consonância com a geometria da lei e a interpretação dos interesses em presença.

Mário FROTA
Presidente da apDC - associação portuguesa de Direito do Consumo