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1.
REQUISITOS:
As situações de incumprimento de contratos de mútuo
celebrados no âmbito do sistema de créditos à habitação em que se verifiquem
cumulativamente os seguintes requisitos podem beneficiar das medidas
extraordinárias previstas na Lei:
a) O crédito à habitação esteja garantido por
hipoteca que incida sobre imóvel que seja a habitação própria permanente e
única habitação do agregado familiar do mutuário e para o qual foi concedido;
b) O agregado familiar do mutuário se encontre em
situação económica muito difícil nos termos do artigo seguinte;
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c) O valor patrimonial do imóvel à data de
apresentação do requerimento de acesso, não exceda
i) € 100 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha
coeficiente de localização até 1,4;
ii) € 115 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha
coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4;
iii) € 130 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha
coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5.
2.
AGREGADOS
FAMILIARES EM SITUAÇÃO ECONÓMICA MUITO DIFÍCIL
Considera-se em situação
económica muito difícil o agregado familiar relativamente ao qual se
verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:
a) Pelo menos um dos mutuários, seu cônjuge ou pessoa
que com ele viva em condições análogas às dos cônjuges, se encontre em
situação de desemprego ou o agregado familiar tenha sofrido uma redução do
rendimento anual bruto igual ou superior a 35 %;
b) A taxa de esforço do agregado familiar com o
crédito à habitação tenha aumentado para valor igual ou superior a:
i) 45 % para agregados familiares que integrem
dependentes;
ii) 50 % para agregados familiares que não integrem
dependentes;
a habitação própria e permanente do mutuário,
independentemente da sua finalidade.
3. MODALIDADES
1. Em caso de incumprimento
do crédito à habitação , os mutuários têm direito à aplicação de uma ou de
várias das seguintes modalidades de medidas de protecção em caso de eventual
execução da hipoteca sobre o imóvel:
a) Plano de
reestruturação das dívidas emergentes do crédito à habitação;
b) Medidas
complementares ao plano de reestruturação;
c) Medidas
substitutivas da execução hipotecária.
2 - Salvo acordo em contrário
entre instituição de crédito e mutuário, as medidas substitutivas previstas
na alínea c) do número anterior são de aplicação subsidiária em
relação às medidas de reestruturação previstas na alínea a) e as
medidas complementares previstas na alínea b) são de aplicação
voluntária.
4. EFEITOS
1 - Com a apresentação pelo
mutuário do requerimento para o efeito e da documentação respectiva, a
instituição de crédito mutuante fica impedida de promover a execução da
hipoteca que constitui garantia do crédito à habitação até que cesse a
aplicação das medidas de protecção previstas na presente lei.
2 - O deferimento do acesso
ao regime estabelecido produz os seguintes efeitos:
a) Constitui a instituição de crédito na obrigação de
apresentar ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação;
b) Suspende automaticamente o processo de
execução hipotecária relativo às dívidas decorrentes do crédito à habitação;
c) Constitui a instituição de crédito na obrigação de
comunicar esse deferimento ao tribunal em que corre o processo de execução
3 - Sem prejuízo do dever da
instituição de crédito, o mutuário pode também proceder à comunicação a que se refere a alínea c) anterior.
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5.
PLANO DE REESTRUTURAÇÃO
1 - A instituição de crédito
apresenta ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação da dívida
decorrente do crédito à habitação que inclui necessariamente a aplicação de
uma ou várias das seguintes medidas:
a) Concessão de um período de carência, relativo ao
pagamento das prestações mensais a cargo do mutuário ou estabelecimento de um
valor residual no plano de amortizações;
b) Prorrogação do prazo de amortização do empréstimo;
c) Redução do spread aplicável durante o
período de carência;
d) Concessão de um empréstimo adicional autónomo
destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito à
habitação.
2 - A proposta de plano de
restruturação deve ser apresentada ao mutuário no prazo máximo de 25 dias
após o deferimento do requerimento de acesso e deve compreender soluções de
pagamento dos montantes em dívida adequadas à situação financeira do agregado
familiar, susceptíveis de evitar ou interromper o incumprimento do crédito à
habitação, e que não podem determinar uma taxa de esforço do agregado
familiar superior aos limites previstos na lei;
3 - O plano de reestruturação
abrange todos os montantes, vencidos ou vincendos, devidos pelo mutuário ao
abrigo do crédito à habitação, designadamente prestações de capital, juros e
comissões.
4 - A instituição de crédito
e o mutuário podem ainda acordar na consolidação de todas ou de parte das
dívidas bancárias contraídas pelo mutuário.
5 - O mutuário não pode
recusar a consolidação do crédito à habitação e créditos conexos nem recusar
que estes beneficiem da cobertura hipotecária do crédito à habitação.
6 - A consolidação dos
créditos conexos ou de outros previstos nos n.os 3 e 4 pode ser efectuada em
operação autónoma, em condições a acordar entre a instituição de crédito e o
mutuário.
7 - A adopção do plano de
reestruturação ou de qualquer das medidas complementares não pode, em
qualquer circunstância, dar lugar à revisão ou alteração dos restantes termos
e condições de carácter financeiro do contrato de crédito à habitação,
nomeadamente agravando o spread e outros encargos com o crédito, nem
permite à instituição de crédito cobrar qualquer comissão adicional pelas
alterações ao contrato, com exceção do que, estrita e demonstradamente,
corresponda à repercussão de despesas suportadas perante terceiros por força
da aplicação daquelas medidas.
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6.
MODALIDADES
DE MEDIDAS SUBSTITUTIVAS
As medidas substitutivas da
execução hipotecária aplicáveis aos casos previstos anteriormente são:
a) A dação em
cumprimento do imóvel hipotecado;
b) A alienação do imóvel a FIIAH, promovida e acordada
pela instituição de crédito, com ou sem arrendamento e opção de compra a favor
do mutuário e entrega do preço à instituição de crédito, liquidando-se assim a
dívida;
c) A permuta por uma habitação de valor inferior, com
revisão do contrato de crédito e redução do capital em dívida pelo montante da
diferença de valor entre as habitações.
7. EFEITOS DAS MEDIDAS SUBSTITUTIVAS
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1 - A aplicação das medidas substitutivas
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a) No caso da
dação em cumprimento, a dívida extingue-se totalmente quando:
i) A soma do valor da avaliação atual do imóvel, para
efeito de dação, e das quantias entregues a título de reembolso de capital
for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado, acrescido
das capitalizações que possam ter ocorrido; ou
ii) O valor de avaliação actual do imóvel, para efeito
de dação, for igual ou superior ao capital que se encontre em dívida;
b) No caso
da alienação do imóvel a FIIAH, a dívida extingue-se totalmente quando:
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i) A soma do valor pago pelo FIIAH para aquisição do
imóvel e das quantias entregues pelo mutuário a título de reembolso de
capital for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado,
acrescido das capitalizações que possam ter ocorrido; ou
ii) O valor pago pelo FIIAH para aquisição do imóvel
for igual ou superior ao capital que se encontre em dívida;
c) No caso da permuta de habitação, a revisão do
contrato de crédito à habitação;
d) Extinção de processos judiciais relativos à
cobrança de montantes devidos ao abrigo do contrato de crédito à habitação.
2 - Quando a transmissão do
imóvel, efectuada nos termos das alíneas a) e b) do número
anterior, não determine a extinção total da dívida, mantém-se apenas a dívida
relativamente ao capital remanescente, aplicando-se-lhe os termos e condições
contratuais equivalentes aos que se encontravam em vigor para o crédito
objecto desta medida.
3 - A dívida remanescente
referida no número anterior não pode beneficiar de novas garantias reais ou
pessoais.
8.
DAÇÃO EM CUMPRIMENTO
Para efeitos de cumprimento
das obrigações do mutuário decorrentes do contrato de crédito à habitação, a
dação em cumprimento do imóvel hipotecado concretiza-se com a transmissão do
imóvel para a titularidade da instituição de crédito.
9.
DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
1 - Sendo decidida a medida
da dação em cumprimento, o mutuário tem o direito a um diferimento na
respectiva contratação pelo prazo adicional de seis meses, durante o qual
pode usar e fruir do imóvel.
2 - É condição do exercício
deste direito que o mutuário celebre com a instituição de crédito contrato
promessa de dação e, caso a instituição de crédito o solicite, outorgue a seu
favor uma procuração irrevogável para celebração do contrato definitivo de
dação.
3 - Durante o período de
diferimento o mutuário beneficia de carência de capital, apenas sendo devidas
as prestações de juros remuneratórios.
4 - A mora no pagamento
previsto no número anterior faz cessar automaticamente o direito ao
diferimento da dação, permitindo a sua imediata execução.
5 - O n.º 1 não é aplicável
caso o mutuário tenha incumprido mais de três prestações seguidas após a
aplicação das medidas complementares.
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Anne Prigent
